אחת הסוגיות היותר מורכבות בנושא נדל"ן, הינה חישוב עליית הערך של הדירה בכלל, ותוספת עליית הערך בעקבות שיפוץ דירה בפרט. המורכבות של הבעיה נובעת בעיקר מהבדלי המחירים בתחום הנדל"ן בין אזורים שונים במדינה, וכן הבדלי העלויות של השיפוצים והעבודות הכלליות המבוצעות בדירות מעת לעת.
כיצד ניתן לדעת אל נכון, מהו מחיר הדירה או הנכס שלכם? כיצד מחושבת תוספת הערך הנובעת משיפוצים בדירה, ומגולמת במחיר הנכס? בשורות להלן נביא מספר טיפים לחישוב מהיר של מחירי דירות ונדל"ן אחר.
חישוב מחיר הנכס – כך עושים זאת נכון
כאמור, בירור המחיר של נכס נדלן כל שהוא, איננו משימה קלה. הקושי לברר באופן המדויק ביותר את המחיר, נובע מכמה מוקשים עיקריים: ראשית – מדובר בשוק חופשי, שבו כל אחד רשאי לעשות ככל העולה על רוחו. בעל נכס יכול למכור אותו מתחת למחיר השוק, אבל מנגד לדרוש עבורו מחיר גבוה מאד. לעיתים התרגיל הזה מצליח, ועשוי לגרום לעליית מחירים כללית באזור שבו נמכרה הדירה. המוקש השני הוא מצבה של הדירה, שאין אמות מידה ברורות להגדיר אותו, המשפיע על מחיר הנכס. גם המצב הסביבתי – קרי מצב בניין המגורים והסביבה הכללית, משפיע על מחיר הנכס.
מנגד, קיימות דרכים לבירור מחיר הנכס בקלות יחסית. אתרים מסוימים ברשת מפרסמים את מחירי העסקאות שבוצעו באזור מגורים מסוים, תוך פירוט שטח הדירה, המיקום, הקומה ועוד אמות מידה נוספות. הפרטים הללו מתפרסמים, אם כי באיחור, גם באתרים ממשלתיים, ומאפשרים מעקב אחר מחירי הדירות באזור מסוים. גם קיומה של תוכנית תמ"א בבניין, עשוי לגרום לכך שמחיר הנכס יעלה, בכפוף לשלב שבו נמצאת תוכנית השיפוצים בבניין, ולאפשרות הריאלית להשלמה שלהם. לעיתים, השיטה הבדוקה ביותר לבירור מחיר המכירה של נכס, היא פנייה למתווך, ופתיחת בקשה לרכישת דירה באזור שבו ממוקמת הדירה שלכם. בדרך כלל, המתווך ימכור במחיר המכירה הריאלי. יש להימנע מלומר לו שמדבר במכירת דירה, כיון שמחיר המכירה שינקוב בו יהיה נמוך בהרבה.
לכתבה מרתקת על מחירי הנדל"ן בארץ – לחץ כאן
שיפוץ דירה ועליית מחיר הנכס
ביצוע שיפוץ בדירה, עשוי לתרום לעליית מחיר הנכס שברשותכם. לעיתים מזומנות, העלייה במחיר איננה פרופורציונאלית לסכום שהושקע בשיפוצים. הרבה פעמים, שיפוצים קוסמטיים בדירה, עשויים להעלות את הערך שלה באחוזים ניכרים, ולשפר את עמדת המיקוח של המוכרים מול הרוכשים הפוטנציאליים. ניתן להעזר באתר שיפוצים על מנת לקבל מידע נוסף.
שיפוצים קוסמטיים יכולים להיות צביעה, איפול קוסמטי בחדר האמבטיה ובמטבח, תיקון נזילות או כתמים על הקירות וכיוצא באלה. שיפוץ דירה רציני יותר, הכולל גם טיפול באינסטלציה ומערכת החשמל, עשוי להניב עלייה גבוהה יותר במחיר הנכס. יחד עם זאת, השקעה בשיפוצים לפני מכירת הנכס עלולה להתגלות כשגיאה, ויכולה לשאת פרי רק אם מוצאים את הקונה הנכון, שהשיפוצים כפי שבוצעו מדברים אליו. ככלל, מרבית הרוכשים מתמקחים על המחיר, תך ידיעה ברורה שהם עומדים להוסיף מכספם גם עבור השיפוצים בנכס, ולכן שיפוצים יסודיים .לא תמיד ידברו אליהם
הכתבה הינה כתבת המשך למאמר –
