מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? מדובר בהשקעה נדל"נית קורצת, מתגמלת ומבטיחה. כמו בכל השקעה חשוב להכין היטב את השטח ולהבין בדיוק: למי אנו עומדים לשלם, מה, וכמה. מהן האפשרויות השונות להשקעה ומה אסור לפספס? כמה דברים שחייבים לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן בארה"ב.
למי משולם המס?
לארה"ב או לישראל?
ע"פ אמנת המס, כאשר אדם מפיק הכנסה מנדל"ן במדינה שהוא לא תושב / אזרח שלה, זכות המס הראשונית היא של המדינה בה מצוי הנדל"ן המניב. למדינת המקור של המשקיע יש זכות מס שיורית. חשוב להדגיש כי בישראל יש חובת מיסוי גם במקרה שבו כל ההכנסות הופקו בחו"ל והכסף לא נמשך לישראל.
לארה"ב או למדינה בארה"ב?
קוד המס האמריקני כולל את המס הפדרלי ואת המס המדינתי, ולעיתים גם את המס העירוני. המס הפדרלי הוא אחיד. המס המדינתי משתנה בין המדינות השונות, ועשוי לעמוד על 0% – אין מס מדינתי, ועד ל-9%. עם זאת, בהתאם לכללי החוק האמריקני תשלום מס מדינתי יפחית מתשלום המס הפדרלי כי הוא מנוכה כהוצאה, ויפחית מגובה הסכום החייב במס.
על מה משולם המס?
מס על שכר דירה/ הכנסות שוטפות – על השכרת נכס הנדל"ן
בארה"ב
כפי שציינו, המס הפדרלי על שכר הדירה הוא אחיד בארה"ב. שיעורו עומד על 30% מההכנסות ברוטו, אך ניתן להוכיח כי מדובר בהוצאה במסגרת עסק, ובאופן זה המס יחושב רק על ההכנסה השנתית נטו (בניכוי ההוצאות, כמו ארנונה, פחת, משכנתא, ודמי ניהול ואחזקה).
בישראל
קודם כל חשוב להבהיר כי אמנת מס עם ארה"ב וכך נמנעים מצבים של כפל מס. 2 המסלולים העיקריים בישראל למיסוי על הכנסות משכירות בחו"ל הם:
- מסלול מס מופחת – בגובה אחיד של 15% מההכנסות ברוטו, הוצאות פחת בלבד מנוכות
- מסלול מס רגיל – מס שולי על ההכנסות נטו, בניכוי ההוצאות, כולל המיסים ששולמו לארה"ב
מס על רווח הון – על מכירת נכס נדל"ן
בארה"ב
המס אינו אחיד ומשתנה בהתאם למשך האחזקה של הנכס ובאופן אחזקתו. אם הנכס הוחזק במשך 12 חודשים ומעלה, מחשבים את סך ההכנסות הכולל מהנכס, ובהתאם לתוצאה ייקבעו אחוזי המס:
- עד 40,000$ – 0%
- 40,000$ – 441,450$ – 15%
- מ-441,450$ ומעלה – 20%
אם הנכס הוחזק במשך פחות מ-12 חודשים, המס על רווח הון ייחשב כשיעורי מס שוליים רגילים ויגיע למקסימום של 37%.
בישראל
בניגוד לארה"ב, המס על רווח הון בישראל הוא אחיד ועומד על 25%. יש אפשרות להזדכות מהמס ששולם לארה"ב, ע"פ אמנת המס בין ישראל וארה"ב.
המשמעות: כדאיות ההשקעה
את היבטי המיסוי השונים יש להביא בחשבון כאשר מתכננים השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב. יש צורך בהבנה של דיני המס בארה"ב, בארץ, ובדינים הכלולים באמנת המס שבין 2 המדינות. כדאיות ההשקעה משתנה לא רק בהתאם למסלולי המס השונים, כי אם בהתאם לדרך ההשקעה ואופן החזקת הנכס הנדל"ני.
החזקה ישירה שונה מהחזקה בעקיפין, למשל באמצעות ישות מקומית LLC – דרך החזקה שעשויה לחסוך במיסים מסוימים אך מחייבת לעיתים במיסים קבועים אחרים. כל יחיד צריך לערוך בירור מקיף ולבחון מהו המסלול המשתלם עבורו, זה שיקוזזו ממנו מקסימום הוצאות ושיעורי המס יהיו מינימליים.
בנוסף, חשוב לדעת לגבי השקעות נדל"ן בארה"ב: משקיעים זרים שמדווחים על נכסים לארה"ב, מדווחים תמיד כיחידים (SINGLES), לכן סטטוס ההגשה שלהם הוא תמיד כיחידים (ולא כחלק מזוג, כפי שמתאפשר לאזרחי ארה"ב).
כדי להרוויח, צריך לדווח
בנוסף, בארה"ב כשאדם קונה נכס נדל"ן ממוכר זר, באופן אוטומטי הוא מפחית מהתשלום 15% מערך הנכס (ברוטו, לא מערך הרווח). זוהי חבות מס גבוהה יותר ממה שמגיע למוכר. כדי לקבל החזר, על המשקיע הזר להגיש דוח מס 1040NR. כך, רק באמצעות דיווח ותשלום מיסים ניתן להימנע מהפסד על מכירת הנכס. ארה"ב קבעה זאת כדי למנוע זליגה של כסף מגבולותיה ע"י משקיעים זרים שמעלימים מס.
למרות הצורך ללמוד חוקי מס מעט חדשים, אלפי ישראלים משקיעים מדי שנה בנדל"ן בארה"ב. מדובר בהשקעה מתגמלת, יציבה ומניבה. אופני ההחזקה והמסלולים השונים מאפשרים חיסכון במיסים והשקעה כדאית במיוחד!
