מה ההבדל בין מס שבח לדירה שנייה מול דירה ראשונה

עד לפני מספר שנים רוב מוכרי הבתים והדירות לא שילמו מס שבח בשל פטורים רחבים שניתנו בשנים אלו, משנת 2014 יש שינוי רפורמה בתקנות מס השבח כאשר מספר הפטורים שניתנו בעבר צומצמו מאוד וכיום ישנם לא מעט מוכרי דירות החייבים בתשלום מס שבח. השינוי העיקרי ברפורמה הוא ביטול הפטור המלא עבור מכירת דירה כל 4 שנים, ואילו היום ישנו חישוב מס מורכב יותר. אז מהו ההבדל בין מס שבח עבור דירה ראשונה אל מול הדירה השנייה וכיצד מתבצע החישוב? על כך נענה במאמר.

 

אז מהו בעצם מס שבח?

מס השבח הוא מס הנלקח על הרווח של מכירת הדירה, בדומה למס רווח הון הנקלח על רווחים בבורסה, המס הוא על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה של הדירה. עם השנים מחירי הדירות עלו ובהתאם הרווחים בעקבות מכירתן וגם תשואתן.

 

מהו מס שבח עבור דירה שניה?

מס שבח דירה שניה מתבצע לפי תקנות שנכנסו לתוקף משנת 2014, לפי התיקונים במידה ויש לכם דירה שנייה ויותר והיא עומדת בהגדרות של דירת מגורים שבנייתה השולמה. או שהדירה מושכרת או בבעלות של מעל 25 שנים ושייכת לאדם פרטי או שיותר מ-50% משטח הדירה שימשו למגורים ב-4 שנים לפני מועד המכירה. במידה והדירה שימשה לאורך80% מהתקופה אותם מחשבים למס שבח למגורים, המוכר יזכה לחישוב מס לינארי מוטב לפי חישוב יחסי מבחינת שנות אחזקה.

 

כיצד מבצעים חישוב מס שבח?

את חישוב מס שבח ניתן לבצע לפי מחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים לשירות הציבור ודרכו ניתן לחשב את המס על עסקה שבוצעה או שעתידה להתבצע וכך מתאפשר לכם לקבל הערכה כללית למס המשוער. עליכם להזין נתונים שונים כמו מועד רכישת הנכס או הוצאות שהיו על שיפוץ הנכס, במידה והיו דמי תיווך במכירתו ופחת שהיה עליו. לאחר הזנת הנתונים יופיע המס שתצטרכו לשלם במידה ותצטרכו כמובן, לאחר שעסקת המכירה מתבצעת יש למוכר 30 יום מתאריך המכירה אפשרות להצהיר על מכירת הנכס בפני רשות המיסים.

 

האם ניתן לקבל החזר על מס שבח שנקלח?

כל אדם אשר מכר נכס או קרקע במדינת ישראל יכול להיות זכאי להחזר מס השבח, לא מעט מהמוכרים לא מימשו את זכויות מס השבח שלהם הם זכאים. ישנם מצבים בהם מוכרים שביצע עסקת נדל"ן כיום או בעבר שילמו מס שבח גבוה יותר מסכום ההתחייבות ולכן זכאים לקבל רטרואקטיבית לקבל החזר בגין מס השבח שנוצר ממכירת הנכס.

לסיכום: לפני מכירת נכס כדאי לבדוק למה שימש הנכס בעבר והאם הוא עומד בתנאים לפטור ממס שבח, כמובן שרצוי לבצע חישוב מס שבח על הנכס ידי המחשבון וכך להבין האם העסקה שתבוצע משתלמת עבורכם לאחר לקיחת המס.