השבחת נדלן הינה פעולה של קניית נכס ולאחר מכן ביצוע שינויים בנכס המייצרים עליה בערך ומכירה ברווח.

הרווח על העסקה חייב להיות גם על קניית הנכס וגם על הכסף שהושקע בביצוע השינויים ולכן הסיכון הוא כפול.

השבחה בנכס יכולה להיות פסיבית או אקטיבית, כאשר בהשבחה פסיבית מדובר בשינויים המתרחשים באזור הנכס ולא בנכס עצמו, למשל: בנייה של שכונה

בסמיכות לנכס או פעולות של פינוי בינוי.

אלו יעלו את ערך הדירות בכל האיזור בזמן של 3 עד 5 שנים בערך.

אמנם השבחה פסיבית מתרחשת בתקופות זמן איטיות יותר, רמת ההשבחה יכולה להגיע עד ל 40% רווח.

לעומת זאת, בהשבחה אקטיבית, המשקיע עצמו מבצע פעולות המשפיעות על עלייה בערך. במצב כזה המשקיע קונה נכס במחיר נמוך מהשוק ולאחר מכן

משפץ אותו מהיסוד.

השבחה אקטיבית מתבצעת במספר חודשים ולכן יותר מהירה אך הרווחים נמוכים יותר- עד 20%.

בהשבחה אקטיבית נכנסים גם פרוייקטים של תמ"א 38.

 

למה דווקא אירופה

באירופה בכלל ובמזרח אירופה בפרט, מחירי הנדלן הרבה יותר אטרקטיביים מאשר בישראל. הרבה ישראלים בעלי יכולת כלכלית לרכוש נכס בקייב או וורשה או טביליסי ועדיין להישאר עם כסף נזיל שנותר מההון העצמי ויש כאלו שאפילו יכולים לרכוש יותר מנכס אחד. אל תשכחו שבסך הכל מדובר בטיסה של מספר שעות בודדות וכבר תמצאו אינספור נכסים להשקעה שגם ניתן להשביח אותם. באירופה יש מדינות עם תשואה כפולה מזו הנמצאת בישראל, למשל, פולין עם רווח של 10% לשנה והיא בעלת אזורים מסויימים עם פוטנציאל להשבחה פסיבית. ישנה גם עלייה בתחום השקעות נדל"ן בגרמניה. כאמור, המרחק ממדינות אירופה אינו גדול ועם המהפכה של טיסות ה low-cost ניתן להגיע מהר ובזול אל מקום ההשקעה ובנוסף, ישנה זמינות גבוהה לטיסות.

 

טיפים לקראת השקעת נדלן באירופה

מומלץ מאד לעבוד עם שותף מקומי שמכיר את חוקי המשחק במדינת היעד בכללי ובעיר הנבחרת בפרט. השותף יסייע לכם למצוא הזדמנויות שונות בשלב ראשוני- לפני יציאה לשוק ועם פוטנציאל להשבחה. בנוסף, השותף יסייע לכם לעשות את הבדיקות הנחוצות כמו השוואת הנכס עם עוד נכסים, בדיקת מצב הנכס ודמי השכירות המוצעים באזור הנבחר. לאחר בחירת השותף/ים יש לבדוק את ההיסטוריה של החברה האחראית על הנכס, בפרט על הרווחים שלה בתקופת המשבר הכלכלי אשר מעידים על ביצועיה. כמו כן, יש לבדוק האם היא ביצעה בעבר השבחות נכסים ומה הרווחים שיצאו לה מזה. עוד יש לשים לב לכך שלחברה ולכם יש את אותם האינטרסים שכן אם החברה תרוויח כבר מההתחלה כך ירד לה התמריץ להמשיך בעסקה ולדאוג להעלאת שווי הנכס.

לסיכום, השבחת נדלן בחול, דומה למה שיש בישראל ויש לתת את כל הדגשים בנושא. אל תמהרו לשפץ ולהוציא כספים מבלי שתהיו בטוחים שתקבלו על כך תשואה טובה.