מה משתלם יותר לבנות שטח משרדים או מרכז מסחרי

ככלל, כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים נחשב כנדל"ן מסחרי.
זה יכול להיות משרדים, חנויות, מבני תעשייה, בתי מלון ועוד.
ההתעסקות בנדל"ן מסחרי הינה מורכבת יותר מרכישת דירת מגורים.
כדאיות בניה של נכס מסוים נמדדת ביכולת שלו להניב תשואה, אך למעשה, הצלחה ברכישת נדל"ן מסחרי עשויה להביא רווח גדול בהרבה יותר מזה המתקבל בנדל"ן מגורים.
יחד עם זאת, יש לזכור כי ההשקעה בנכס מסחרי הינה גבוהה יותר מאשר בנכס פרטי. הסיכון והתנודות גבוהים יותר, בהתחשב בעובדה שבעל הנכס מתבסס על ההצלחה הכלכלית של השוכר. למעשה, כשנכס מסחרי נשאר ריק, ללא שוכרים, העלויות שמשולמות בגינו גבוהות הרבה יותר מאלה של נכס מגורים. בנוסף, המחיר של נכס מסחרי לא עולה בד"כ בתדירות גבוהה כמו של מחירי דיור.

כדאיות בניית נכס מסחרי

בנייה של נכס מסחרי בד"כ תתבצע ע"י חברת נדל"ן מנוסה, שכבר יש בבעלותה נכסים והיא מיומנת בתחום. מאחר ומדובר בתהליך די מורכב, שמצריך מחשבה לגבי כדאיות הנכס, יזמי נדל"ן שונים  עשויים למצוא את עצמם מתלבטים האם להשקיע בבניית בניין משרדים או שאולי עדיף להשקיע במרכז מסחרי. בכדי לבחון את כדאיות הבנייה, כדאי לתת את הדגש לכמה פרמטרים שעשויים להשפיע על ההחלטה:

תשואה מהשכרת הנכס

יש לבחון כמה יהיה הרווח מהשכרת חנויות מסחריות לעומת זה שתקבלו מהשכרת בניינים משרדיים.

כמות החנויות מול כמות המשרדים שניתן יהיה לבנות

מדד נוסף שיכול להשפיע על ההחלטה. אם תבינו שכמות החנויות שתבנו תעלה על כמות המשרדים, או להיפך, זה יוכל לעזור לכם להחליט מה משתלם עבורכם.

תחזוקה שוטפת של הנכס

לדוגמא: דמי ניהול שוטפים ומיסים שיש לשלם בגין אחזקת הנכס, אף הם מהווין אינדיקציה אם העלות השוטפת כדאית או שמא גבוהה מידי ולכן לא משתלמת.

הביקוש לנכס

יש לבחון את הביקוש מצד שוכרים: האם יש דרישה גבוהה להשכרת משרדים או דווקא להשכרת חנויות מסחריות.

תדירות עליית מחירים

כדאי לבחון גם את פוטנציאל הרווח שניתן להפיק במידה ותרצו למכור את הנכס, או חלק ממנו. האם קיימת מגמת עליית מחירים עבור חנויות מסחריות או עבור משרדים?

מיקום

פרמטר מרכזי מאוד הוא המיקום בו אמור להיבנות הנכס. לרוב, מדובר בהשקעה לטווח ארוך ולכן יש לבחון את פוטנציאל המיקום מבעוד מועד. מרכז מסחרי מומלץ לבנות במקום בו יש תנועה גדולה של אנשים. במצב כזה, גם יהיה קל יותר להשכיר את החנויות. אם תגלו כי עתיד להבנות מקום אטרקטיבי קרוב לנכס (למשל, מרכז הייטק), תבינו שהביקוש אליו יהיה גבוה ולכן משתלם. למעשה, כדאי לבדוק אם הנכס אותו אתם מעוניינים לבנות יהיה אטרקטיבי גם בעוד כמה שנים.
בבנייני משרדים, שוכרים שמים דגש על יחס של נטו השטח שהם מקבלים לעומת הברוטו והדבר עשוי להקשות על תהליך ההשכרה.

פוטנציאל ההשכרה של הנכס

ההמלצה היא לעשות שיעורי בית מבעוד מועד ולבדוק האם אין הגבלה על כמות השוכרים להם ניתן יהיה להשכיר את הנכס.