עסקאות מכל סוג שהוא מחייבות בחינה מוקדמת של נתונים רבים ככל האפשר, העשויים לשפוך אור על הכדאיות של העסקה המוצעת. קל וחומר, הדבר נכון לגבי עסקאות בתחום הנדל"ן בשימת דגש על השקעות בקרקעות.
רכישת קרקע יכולה להיות עסקה פשוטה כשמדובר בקרקע המיועדת מראש לבנייה וגם אז, ישנם אלמנטים שיש לבדוק את היתכנות שלהם מראש. אולם, עסקאות שקשורות בקרקע העומדת בפני שינוי ייעוד, הן עסקאות עם פוטנציאל רווח גדול מאוד ובמקביל, הן טומנות מלכודות שחשוב מאוד להימנע מהן.
העקרונות המנחים לבחירת קרקע להשקעה
ראשית, חשוב לבדוק האם הקרקע היא בבעלות מנהל או קרקע פרטית. הרבה יותר קל ונוח לבצע עסקאות מקרקעין שהבעלים הוא פרטי. דבר שני, עדיף לבחור בעסקאות בהן קיים תכנון עתידי להפשרת קרקע והפיכת שדות לקרקעות עליהן ניתן לבנות בתים למגורים או מרכזים מסחריים ומגדלי משרדים.
כמו כן, מומלץ לחפש קרקעות כאלה כמה שיותר קרוב לאזורי ביקוש אחרת, עלול להיות מאוד קשה למכור את הנכסים שייבנו על הקרקע. כשרוכשים קרקע להשקעה חשוב שהרשות המקומית תהיה שותפה למהלך ותסייע ליזם לקדם את הקרקע והפרויקט שיוקם עליה. זאת ועוד, עדיף לרכוש קרקע שהיתר הבנייה עליה הוא לבנייה רוויה, הרווח בעסקאות כאלה, על פי רוב, גבוה יותר.
קרקע להשקעה העומדת בפני שינוי ייעוד
השקעה בקרקע להפשרה מביאה עמה מספר יתרונות לא מבוטלים בכלל, ולא בכדי, השקעה בקרקע כזאת נחשבת לאחת מהשקעות הנדל"ן הטובות ביותר שיש. להלן היתרונות:
- השקעה מסוג זה מהווה חסכון משמעותי בסכום ההון העצמי שהיזם צריך להביא מהבית מכיוון שהבנקים מתייחסים לבנייה על הקרקע הנקנית, כאלמנט ההון המרכזי. כלומר, חסכון של עד מאות אלפי שקלים בהון ההתחלתי הנדרש.
- השקעה כזאת הנה פטורה מתשלום מס רכישה על מחיר כל דירה שתימכר בפרויקט, היזם יידרש לתשלום מס רכישה רק על הקרקע. הדבר מהווה חסכון כספי מובהק שנע בין 150,000 ל- 250,000 שקלים בממוצע.
- השקעה בקרקע העומדת בפני שינוי ייעוד (הפשרה), משתלמת מאוד מבחינה כלכלית שכן, עלויות הבניה הן הוצאה מוכרת במס ומקוזזות מהרווחים על הפרויקט, ובזכות הקטנת גובה המשכנתא הנובע מהצורך בהלוואה קטנה כפי שהוסבר קודם לכן.
קרקעות לייעודים שונים
ניתן לרכוש קרקעות למגוון מטרות: לבנייה של שכונות בבנייה רוויה (בניינים ומגדלים), שכונות למבנים צמודי קרקע (וילות ובתים דו משפחתיים), אזורי תעשייה הכוללים קניונים, חניונים, מרכזים מסחריים וכו', וקרקעות לצרכי חקלאות וגידולים שונים.
מכיוון שישנן קרקעות המיועדות למטרות שונות, חשוב מאוד לוודא מראש מהו הייעוד של הקרקע, במטרה להבין האם זו ההשקעה עליה חשבתם כשהחלטתם להשקיע בקרקע. חשוב לציין, קרקעות המיועדות לבנייה מכל סוג הן קרקעות יקרות יותר מקרקעות המיועדות לחקלאות או, המיועדות לשינוי ייעוד, מחקלאות לבנייה.
שורה תחתונה
מספר בדיקות לא מורכבות שתבצעו טרם רכישת הקרקע, אודות ייעוד ותכנון הקרקע, יובילו אתכם להבנה של פוטנציאל העסקה ולביצוע עסקה איכותית, שתניב לכם תשואות נאות בעתיד.
